Para vender un piso heredado primero hay que convertirse legalmente en su propietario: aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal e inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Después, la venta se firma como cualquier otra compraventa. En esta guía repasamos el orden de los trámites, los impuestos que intervienen en Madrid y en Castilla-La Mancha y cómo resolver los desacuerdos entre herederos.

Qué hay que hacer antes de vender un piso heredado

Mientras la herencia no se haya aceptado y adjudicado, la vivienda sigue perteneciendo jurídicamente al fallecido y no puede venderse. El proceso para regularizar la titularidad suele seguir este orden:

1. Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. Este último se pide al Ministerio de Justicia pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento e indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó.
2. Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, acta de declaración de herederos tramitada ante notario.
3. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que se reparten los bienes. Si hay un único heredero, puede bastar un documento de aceptación con la firma legitimada ante notario.
4. Liquidación de impuestos: Sucesiones ante la comunidad autónoma y plusvalía ante el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Conviene completarla antes de poner el piso en el mercado, porque el comprador y su banco revisarán la nota simple.

A partir de ahí, la documentación es la de cualquier venta: certificado energético, recibos del IBI o certificado de deudas con la comunidad, entre otros. En nuestra guía de documentos necesarios para vender una casa encontrarás la lista completa.

Los impuestos de la herencia y de la venta

Se pagan tributos en dos momentos: al heredar y al vender. Para el detalle con ejemplos, consulta nuestro artículo sobre los impuestos al vender una vivienda heredada.

Sucesiones: Madrid y Castilla-La Mancha no tributan igual

El plazo para presentar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros meses. La normativa aplicable no depende de dónde esté el piso, sino de la comunidad en la que residía habitualmente el fallecido.

En la Comunidad de Madrid, hijos, cónyuge y padres aplican una bonificación del 99 % en la cuota, tal como recuerda la propia Comunidad de Madrid, mientras que hermanos, tíos y sobrinos cuentan con una bonificación parcial que se ha ido ampliando en los últimos años.

En Castilla-La Mancha, la bonificación para descendientes, cónyuge y ascendientes es escalonada: según el Portal Tributario de la Junta, alcanza el 100 % cuando la base liquidable es inferior a 175.000 euros y desciende por tramos hasta el 80 % a partir de 300.000 euros.

Plusvalía municipal

El ayuntamiento grava el incremento de valor del suelo urbano tanto al heredar como, después, al vender. En la herencia, el plazo para declararla es de seis meses, ampliable a un año si se solicita. Si el suelo no se ha revalorizado, puede no haber cuota.

IRPF por la ganancia patrimonial

Recibir una herencia no tributa en el IRPF, pero venderla sí puede hacerlo. La Agencia Tributaria establece que el valor de adquisición de un inmueble heredado es el declarado en Sucesiones, sin superar el valor de mercado, y que en herencias desde 2022 se toma el valor de referencia del Catastro cuando el declarado es inferior. La diferencia con el precio de venta, descontados los gastos y tributos de la operación, tributa en la base del ahorro. Por eso, valorar la vivienda con criterio al heredar evita una ganancia artificialmente alta al vender.

Qué ocurre cuando hay varios herederos

Lo habitual es que la vivienda quede en proindiviso entre varios hermanos. Cuando varios copropietarios quieren vender un piso heredado entero, hace falta la firma de todos. Si no hay acuerdo, existen varias salidas:

• Que uno o varios herederos compren la parte del resto mediante una extinción de condominio.
• Que quien quiera salir venda solo su cuota, aunque el mercado para una parte indivisa es reducido y el precio suele resentirse.
• Ejercer la acción de división de la cosa común: el artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si el piso no admite división, el procedimiento puede terminar en subasta, normalmente por debajo del valor de mercado.

Por eso merece la pena agotar la negociación y apoyarse en una tasación objetiva que todos acepten como punto de partida.

Cómo preparar la venta para no malvender

El componente emocional y los gastos fijos empujan a muchos herederos a vender deprisa. Estas pautas ayudan a evitar una venta precipitada:

• Valoración profesional, basada en comparables reales de la zona y no en el valor sentimental de la casa.
• Puesta a punto: vaciar, limpiar y hacer pequeñas reparaciones mejora mucho la percepción del comprador.
• Revisión de cargas: si queda hipoteca pendiente, puede cancelarse con el dinero de la venta en la misma firma ante notario.
• Coordinación de plazos: tener la herencia inscrita antes de firmar las arras evita retrasos y desconfianza del comprador.

Contar con una inmobiliaria acostumbrada a vender un piso heredado permite ordenar estos pasos, fijar un precio realista y negociar con datos.

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