Vender una vivienda no genera un único tributo, sino varios: el impuesto por vender una casa en Madrid es, en realidad, la suma del IRPF por la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal y, si el vendedor no reside fiscalmente en España, una retención adicional. Antes de fijar el precio de salida conviene calcular cuánto se llevarán Hacienda y el Ayuntamiento, porque el beneficio neto puede ser bastante inferior al que figura en la escritura. En esta guía repasamos cada tributo, sus tramos vigentes en 2026 y los supuestos en los que es posible librarse de pagarlo.

Los dos grandes tributos que asume el vendedor

Al vender un piso en Madrid suelen entrar en juego dos figuras tributarias distintas, a menudo confundidas entre sí. Por un lado, el IRPF grava la ganancia obtenida con la operación completa. Por otro, la plusvalía municipal recae exclusivamente sobre el incremento de valor del suelo urbano, con independencia de si hubo beneficio o pérdida en la venta del inmueble en su conjunto. Son impuestos gestionados por administraciones diferentes — Hacienda estatal y Ayuntamiento — y se liquidan de forma independiente.

El IRPF por la ganancia patrimonial

El componente más elevado del impuesto por vender una casa en Madrid suele ser el IRPF. La ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta el precio de adquisición, ambos ajustados con los gastos e impuestos soportados en cada operación (notaría, registro, ITP o IVA, y las mejoras acreditadas con factura). Esa diferencia tributa en la base del ahorro, que desde 2025 se grava por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% entre 6.000 € y 50.000 €, 23% entre 50.000 € y 200.000 €, 27% entre 200.000 € y 300.000 € y 30% a partir de esa cifra. Si la venta genera pérdidas, no se paga IRPF, y el saldo negativo puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.

La plusvalía municipal (IIVTNU) en la capital

El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo impositivo del 29% sobre la base imponible de la plusvalía municipal, el máximo permitido por la normativa estatal. El contribuyente puede elegir entre el método objetivo — valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia — y el método real, que compara el incremento efectivo entre la compra y la venta, aplicándose siempre el que resulte más favorable. Si vendes en Guadalajara en lugar de en la capital, el tipo y los coeficientes los fija ese ayuntamiento y pueden diferir de forma sensible, por lo que conviene calcularlos por separado en cada mercado. Repasamos el cálculo paso a paso, con ejemplos, en nuestra guía sobre la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid.

¿Tengo qué pagar impuestos si vivo en el extranjero?

Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, la persona compradora está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% del precio acordado, según recoge la Agencia Tributaria, en concepto de pago a cuenta del impuesto que finalmente corresponda por la ganancia obtenida. Esa cantidad se resta después de la cuota definitiva del IRPF o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, por lo que, si la retención supera lo que realmente se debe, es posible solicitar su devolución.

Otros gastos que también reducen tu beneficio neto

Además de los impuestos, el vendedor suele asumir la comisión de la agencia inmobiliaria, la cancelación registral de la hipoteca si se entrega la vivienda libre de cargas, y el certificado de eficiencia energética. Ninguno de estos conceptos es un impuesto, pero sí pueden restarse del valor de transmisión a la hora de calcular la ganancia patrimonial, siempre que se cuente con la factura correspondiente.

Cuándo no se paga el impuesto por vender una casa en Madrid

Existen varios supuestos en los que es posible librarse, total o parcialmente, de estos tributos. En el IRPF quedan exentas las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, así como quienes reinvierten el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años. En cuanto a la plusvalía municipal, si se acredita documentalmente con las dos escrituras que la venta se realizó por un precio igual o inferior al de compra, no existe obligación de pago, aunque sí es necesario presentar la declaración informativa ante el Ayuntamiento para dejar constancia de la operación.

Cómo pagar menos impuestos de forma legal

Reducir el impuesto por vender una casa en Madrid pasa, sobre todo, por documentar bien cada gasto: conserva las facturas de las mejoras realizadas en la vivienda, la escritura de compra original y los justificantes de los gastos de venta, porque cada euro acreditado reduce la base sobre la que tributas. También ayuda planificar el momento de la venta si estás cerca de cumplir 65 años o si puedes optar por el método real en la plusvalía municipal. Antes de fijar el precio, una valoración profesional y actualizada del inmueble permite anticipar con precisión la ganancia patrimonial que vas a declarar; puedes consultar cómo se calcula en nuestra guía sobre los métodos de valoración inmobiliaria.

Calcular con precisión el impuesto por vender una casa en Madrid antes de sacarla al mercado evita sorpresas de última hora y permite negociar con datos reales. En Pis-Pas Inmobiliaria te ayudamos a valorar tu vivienda en Madrid o Guadalajara y a planificar la venta teniendo en cuenta su impacto fiscal. Contacta con nuestro equipo y resolvemos tus dudas sin compromiso.