Vender una vivienda heredada obliga a hacer frente a tres tributos distintos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y, si la venta genera beneficio, la ganancia patrimonial en el IRPF. Entender bien los impuestos al vender una vivienda heredada antes de firmar la escritura permite calcular con precisión cuánto recibirás realmente por la operación y evita sorpresas de última hora ante Hacienda o el ayuntamiento. A continuación, te explicamos, paso a paso, qué debes pagar, cuándo y cómo se calcula cada impuesto.

Impuesto de Sucesiones: el primer paso antes de poder vender

Antes de vender un inmueble heredado hay que aceptar la herencia y liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Es un requisito previo: sin la escritura de aceptación y sin haber presentado este impuesto no es posible inscribir la vivienda a nombre de los herederos ni, por tanto, transmitirla a un comprador.

El ISD se gestiona por comunidades autónomas y el resultado varía mucho según el territorio. En la Comunidad de Madrid, los herederos del cónyuge, hijos, padres y ascendientes (grupos I y II) disfrutan de una bonificación del 99 % sobre la cuota tributaria, lo que en la práctica reduce el impuesto a una cantidad casi simbólica. Para hermanos, tíos y sobrinos la bonificación es del 50 % desde julio de 2025. El plazo para presentar el modelo 650 es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables por otros seis si se solicita a tiempo.

En Castilla la Mancha, las bonificaciones que podrán aplicarse en las declaraciones tributarias de los sujetos pasivos de los grupos I y II son las siguientes :

1. Base liquidable inferior a 175.000 euros, bonificación del 100 % de la cuota tributaria.
2. Base liquidable igual o superior a 175.000 euros e inferior a 225.000 euros, bonificación del 95 %.
3. Base liquidable igual o superior a 225.000 euros e inferior a 275.000 euros, una bonificación del 90%.
4. Base liquidable igual o superior a 275.000 euros e inferior a 300.000 euros, una bonificación del 85%.
5. Base liquidable igual o superior a 300.000 euros, una bonificación del 80% de la cuota tributaaria.

Aunque la cuota final sea reducida, la presentación es obligatoria incluso cuando el resultado es cero, y el valor que se declare en este impuesto será determinante más adelante para calcular el IRPF de la venta.

Plusvalía municipal: se paga dos veces, en momentos distintos

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo urbano y lo gestiona cada ayuntamiento. En una vivienda heredada este impuesto se debe pagar dos veces: una al aceptar la herencia (la pagan los herederos, con un plazo de seis meses) y otra al vender el inmueble (la paga quien vende, en un plazo de treinta días hábiles desde la firma).

Son dos hechos imponibles independientes y ninguno sustituye al otro. Conviene calcular ambas cuotas antes de decidir el precio de venta, ya que en operaciones con poco margen pueden reducir sensiblemente el beneficio neto de la operación.

Cómo se calculan los impuestos al vender una vivienda heredada en el IRPF

El tercer tributo, y normalmente el de mayor cuantía, es la ganancia patrimonial en el IRPF. Según explica la Agencia Tributaria, cuando el bien se adquirió a título lucrativo, como una herencia, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado.

El cálculo básico es sencillo:

• Valor de transmisión: el precio real de venta, restando los gastos de la operación (agencia inmobiliaria, notaría, cancelación registral).
• Valor de adquisición: el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, sumando notaría, registro, gestoría y la plusvalía municipal pagada al heredar.
• Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.

El resultado tributa en la base del ahorro del IRPF, con tramos progresivos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % entre 50.000 y 200.000 €, 27 % entre 200.000 y 300.000 € y 28 % a partir de esa cifra.

Un matiz importante: en la venta de una vivienda heredada no se aplican las exenciones habituales, como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años, salvo que quien vende cumpla personalmente esos requisitos sobre su propia vivienda habitual, algo poco frecuente en inmuebles heredados.

Ejemplo práctico de cálculo

Un heredero recibe un piso en Madrid con un valor declarado en el Impuesto de Sucesiones de 180.000 €, a lo que suma 12.000 € en gastos de notaría, registro y plusvalía de la herencia. Su valor de adquisición total es de 192.000 €. Dos años después vende el piso por 227.000 €. La ganancia patrimonial es de 35.000 € (227.000 − 192.000), que tributará por tramos: los primeros 6.000 € al 19 % y el resto al 21 %.

Herencias con varios propietarios y otros casos particulares

Cuando la vivienda pertenece a varios coherederos, cada uno declara en su propio IRPF la parte proporcional de la ganancia patrimonial, según su porcentaje de participación en la herencia. Si el precio de venta es inferior al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, se genera una pérdida patrimonial, que no tributa y puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.

También conviene revisar si la vivienda tenía hipoteca pendiente en el momento de la herencia: la deuda puede reducir la base imponible del Impuesto de Sucesiones, pero, según el criterio de la Agencia Tributaria, no se resta del valor de adquisición a efectos del cálculo posterior de la ganancia patrimonial en el IRPF.

Documentación y siguiente paso para vender con seguridad

Antes de poner el inmueble en el mercado es imprescindible reunir la escritura de aceptación de herencia, el justificante del Impuesto de Sucesiones, la nota simple actualizada y el certificado energético. En nuestra guía sobre cómo vender rápido una casa en Madrid repasamos toda la documentación necesaria, incluidas las particularidades de las viviendas procedentes de una herencia.

Fijar un precio de venta ajustado también es clave para calcular correctamente la ganancia patrimonial y evitar tanto pérdidas de valor como problemas con Hacienda. Puedes consultar nuestra guía sobre métodos de valoración inmobiliaria para entender cómo se determina el valor real de un inmueble antes de salir al mercado.

Si has heredado una vivienda en Madrid o Guadalajara y quieres saber con precisión cuánto son los impuestos al vender una vivienda heredada en tu caso concreto, en Pis-Pas Inmobiliaria te ayudamos a calcularlo y a gestionar todo el proceso, desde la valoración hasta la firma ante notario. Contacta con nuestro equipo y resolvemos tu caso sin compromiso.