Sí, es posible vender un piso con inquilino sin necesidad de esperar a que finalice el contrato de alquiler. La ley lo permite, pero exige respetar los derechos del arrendatario y entender bien los impuestos que puede generar la operación, especialmente cuando la vivienda procede de una herencia. A continuación explicamos qué dice la normativa sobre la venta con inquilino dentro y cómo tributa cada situación: plusvalía municipal, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e IRPF.

¿Es legal vender un piso con inquilino dentro?

La respuesta corta es sí. El propietario conserva en todo momento el derecho a vender su vivienda, esté o no alquilada. Lo que cambia es el procedimiento: el derecho de adquisición preferente del inquilino, regulado en el artículo 25 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), obliga al propietario a notificar por escrito su intención de vender antes de cerrar la operación con un tercero, salvo que el arrendatario haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato.

Ese derecho se concreta en dos figuras: el derecho de tanteo, que permite al inquilino igualar la oferta recibida por el propietario en un plazo de 30 días naturales, y el derecho de retracto, que le permite anular la venta a un tercero si no fue informado correctamente. Al margen de estos derechos, comprar un piso alquilado no habilita al nuevo propietario a poner fin al contrato: la subrogación prevista en la LAU obliga al comprador a respetar el arrendamiento vigente, con carácter general durante los primeros cinco años si el arrendador original es una persona física, o siete si es una persona jurídica.

Impuestos al vender un piso con inquilino que además has heredado

Es habitual que el piso arrendado que se quiere vender proceda de una herencia. En ese escenario conviven hasta tres tributos distintos, y el orden en que se liquidan importa tanto como el importe final.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Antes de vender hay que aceptar la herencia y liquidar el ISD, requisito previo para inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el resultado varía según dónde residiera el fallecido. En la Comunidad de Madrid, los grupos I y II de parentesco (cónyuge, hijos, padres) disfrutan de una bonificación del 99% sobre la cuota, conforme al Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid. En Castilla-La Mancha —Guadalajara y el Corredor del Henares incluidos—, la bonificación del artículo 17 de la Ley 8/2013, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha, alcanza el 100% cuando la base liquidable no supera los 175.000 euros, y desciende al 95% entre 175.000 y 225.000 euros, con reducciones adicionales en tramos superiores. Conviene revisar caso por caso antes de aceptar la herencia.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano y la gestiona el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria. En una vivienda heredada se paga dos veces: al aceptar la herencia (seis meses) y de nuevo al venderla (30 días hábiles desde la firma). Desde la reforma de 2021 se puede elegir entre el método objetivo y el real, y no se paga si no hay incremento real de valor.

IRPF: ganancia patrimonial

El tercer impuesto, y normalmente el de mayor cuantía, es la ganancia patrimonial en el IRPF, regulada en los artículos 33 a 39 de la Ley 35/2006. Cuando el inmueble se adquirió por herencia, el valor de adquisición es el declarado en el ISD, y la ganancia se calcula por la diferencia con el precio de venta, tributando según una escala estatal progresiva. Si el piso está alquilado, el comprador suele exigir un descuento por adquirir la vivienda con el contrato en vigor, lo que reduce el precio de venta y, con ello, la base sobre la que se calcula esta ganancia.

Madrid o Guadalajara: por qué conviene revisar el régimen fiscal de cada zona

En Pis-Pas trabajamos operaciones tanto en Madrid como en Guadalajara y el Corredor del Henares, y una duda frecuente es por qué la factura fiscal cambia tanto de una comunidad a otra. La bonificación del 99% en Madrid frente al esquema escalonado de Castilla-La Mancha puede suponer una diferencia relevante en herencias de mayor valor, aunque la mayoría de las herencias modestas quedan prácticamente exentas en ambos territorios. No conviene dar el resultado por hecho sin comprobarlo, ya que cada comunidad revisa sus bonificaciones periódicamente.

Consejos prácticos para vender un piso con inquilino sin perder valor

Vender un piso con inquilino no tiene por qué suponer una rebaja drástica en el precio si se gestiona con orden. Recomendamos:

• Notificar formalmente al inquilino la intención de venta y documentar el plazo de 30 días del derecho de tanteo, evitando así impugnaciones posteriores.
• Reunir toda la documentación de la herencia (escritura de aceptación y justificante del ISD) y del alquiler (contrato, últimos recibos, fianza depositada) antes de sacar el inmueble al mercado.
• Valorar el inmueble teniendo en cuenta que estará ocupado: los inversores buscan rentabilidad inmediata, por lo que una tasación ajustada evita negociaciones a la baja improvisadas.
• Contar con asesoramiento profesional para que el comprador, al adquirir el piso, adquiera también sus cargas y condiciones sin sorpresas de última hora.

Si quieres profundizar en el cálculo de cada tributo, puedes consultar nuestra guía completa sobre impuestos al vender una vivienda heredada, donde desarrollamos con más detalle la liquidación del ISD, la plusvalía municipal y el IRPF.

Y si aún no tienes claro el valor de mercado del inmueble, te recomendamos revisar los métodos de valoración inmobiliaria que utilizan las tasadoras homologadas, útiles también para fijar un precio realista en un piso ocupado.

¿Tienes un piso alquilado, heredado o con dudas sobre su fiscalidad y quieres venderlo sin complicaciones en Madrid o Guadalajara? En Pis-Pas te acompañamos en todo el proceso, desde la valoración hasta la gestión con el inquilino. Contacta con nuestro equipo y resolvemos tu caso de forma personalizada.