La plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid es el impuesto que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se vende, se dona o se hereda una vivienda, y su tipo actual asciende al 29 % sobre la base imponible, el máximo legal permitido. Se calcula por dos métodos distintos (objetivo y real), el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable, y existen supuestos en los que directamente no hay obligación de pagarlo. A continuación explicamos paso a paso cómo funciona este tributo, qué plazos maneja el Ayuntamiento de Madrid y qué bonificaciones puedes aplicar.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién debe pagarla al Ayuntamiento de Madrid?

El nombre técnico del impuesto es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), aunque se conoce popularmente como plusvalía municipal. Grava exclusivamente la revalorización del suelo —no de la construcción— entre la fecha en que se adquirió el inmueble y la fecha en que se transmite, ya sea por compraventa, donación o herencia.

El sujeto obligado a pagarlo varía según el tipo de operación: en una compraventa es, con carácter general, el vendedor; en una donación, quien recibe el inmueble; y en una herencia, los herederos o legatarios. El impuesto lo gestiona directamente cada ayuntamiento a través de su propia ordenanza fiscal, por lo que el importe final puede variar según el municipio donde se ubique la vivienda.

Cómo calcula el Ayuntamiento de Madrid la plusvalía municipal: método objetivo y método real

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró nulo el sistema de cálculo anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo dos métodos de cálculo entre los que puede elegir el contribuyente, aplicando siempre el que resulte más beneficioso:

Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija cada año la ley en función de los años completos transcurridos desde la compra hasta la venta.

Método real: compara el precio de adquisición con el precio de venta (o el valor declarado en donación o herencia) y aplica el porcentaje que representa el valor del suelo sobre el valor total del inmueble según el recibo del IBI.

Sobre la base imponible resultante, el Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo de gravamen del 29 %, el máximo que permite la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En la práctica, esto significa que conviene calcular siempre ambos métodos antes de presentar la autoliquidación, ya que en mercados con poca revalorización el método real suele salir más económico, mientras que en inmuebles comprados hace muchos años el método objetivo puede ser más ventajoso.

Plazos y bonificaciones de la plusvalía municipal en el Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid exige presentar la autoliquidación en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura en las transmisiones inter vivos (venta o donación), y de 6 meses desde el fallecimiento en las transmisiones mortis causa, prorrogables por otros seis meses si se solicita antes de que venza el primer plazo. No presentar en plazo puede generar recargos e intereses de demora.

En cuanto a las bonificaciones, la ordenanza fiscal municipal reconoce reducciones de entre el 40 % y el 95 % de la cuota cuando la vivienda habitual del fallecido se transmite por herencia al cónyuge, a descendientes o a ascendientes, siempre que se cumplan los requisitos de convivencia y permanencia mínima que marca la normativa. Conviene revisar cada caso concreto, ya que estas bonificaciones no se aplican de oficio: hay que solicitarlas expresamente al presentar la declaración.

¿Puedes evitar pagar la plusvalía municipal en Madrid?

Sí, en un supuesto muy concreto: cuando se demuestra que no ha existido un incremento real de valor del suelo. El Tribunal Constitucional estableció en sus sentencias 26/2017 y 59/2017 que no puede exigirse el impuesto si la venta se produce por un importe igual o inferior al de adquisición, sumando gastos y tributos asociados a la compra. En ese caso, el propietario puede presentar la autoliquidación a 0 € o solicitar la no sujeción aportando las escrituras de compra y de venta como prueba.

Si el Ayuntamiento de Madrid liquidara igualmente el impuesto pese a existir pérdida patrimonial, el contribuyente puede recurrir aportando esa documentación y, si fuera necesario, un informe de tasación. Por eso, antes de vender, conviene contar con asesoramiento profesional que revise si realmente procede pagar la plusvalía municipal o si el caso encaja en alguno de estos supuestos de no sujeción.

Si vendes en Guadalajara o el Corredor del Henares, ¿aplica la misma plusvalía municipal?

Sí, aunque con matices propios de cada localidad. El Ayuntamiento de Guadalajara también exige este impuesto conforme a su propia ordenanza fiscal, con plazos equivalentes a los de la capital (30 días hábiles en ventas y donaciones, 6 meses prorrogables en herencias) y bonificaciones de hasta el 95 % en transmisiones mortis causa de la vivienda habitual a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes. La diferencia clave está en el tipo de gravamen y en los coeficientes aplicables, que cada ayuntamiento fija dentro del máximo legal, por lo que el importe final nunca es exactamente igual entre Madrid capital y los municipios del Corredor del Henares.

Si vas a vender una vivienda en cualquiera de las dos zonas, en Pis-Pas Inmobiliaria te ayudamos a estimar este coste con antelación como parte del proceso de venta, tanto en Madrid o Guadalajara. Puedes ampliar esta información en nuestra guía sobre vender piso en Guadalajara, donde detallamos plazos y costes reales del proceso en esta zona.

Vende con la fiscalidad bajo control

Calcular correctamente la plusvalía municipal antes de vender evita sorpresas de última hora y te permite negociar con más seguridad. Si tu operación incluye además una herencia, este impuesto se suma a otros tributos que conviene planificar juntos; puedes consultar nuestra guía sobre impuestos al vender una vivienda heredada para tener una visión completa de sucesiones, plusvalía e IRPF.

En Pis-Pas Inmobiliaria acompañamos a nuestros clientes en Madrid o Guadalajara durante todo el proceso de venta, incluyendo la estimación de la fiscalidad asociada a la operación. Contacta con nuestro equipo y resolvemos tus dudas sobre la plusvalía municipal y el resto de gastos de tu venta.