Los gastos al vender un piso se dividen en dos bloques: los impuestos (el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal) y los costes de gestión (notaría, certificado energético, cancelación de la hipoteca, comisión de la agencia y posibles deudas con la comunidad o el IBI). Conocerlos antes de fijar el precio te permite saber cuánto dinero recibirás realmente. A continuación te explicamos cada partida, quién la paga según la ley y en qué cambia la situación entre Madrid y Guadalajara.

Qué gastos al vender un piso corresponden por ley al vendedor

El punto de partida es el artículo 1455 del Código Civil, que establece que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor», mientras que la primera copia y los gastos posteriores a la venta corresponden al comprador, salvo pacto en contrario. Conviene dejar el reparto por escrito desde el contrato de arras.

Notaría

Los honorarios notariales no son libres: se rigen por un arancel fijado por el Real Decreto 1426/1989 y dependen sobre todo del precio de la operación y del número de folios. Al vendedor le corresponde, salvo acuerdo distinto, el coste de la escritura matriz.

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio para vender la vivienda y lo encarga el propietario. Como recuerda la Comunidad de Madrid, el certificado tiene una validez máxima de diez años, que se reduce a cinco cuando la calificación es G.

Cancelación de la hipoteca

Si queda préstamo pendiente, lo habitual es saldarlo con el dinero de la venta en el mismo acto de firma. La cancelación registral genera gastos de notaría y Registro de la Propiedad, y el banco puede aplicar una comisión por amortización anticipada si así lo recoge tu contrato.

Comunidad de propietarios e IBI

El vendedor debe acreditar que está al corriente con la comunidad mediante un certificado del administrador; cualquier deuda pendiente se descontará del precio. En cuanto al IBI, lo paga quien era titular a 1 de enero, aunque es frecuente pactar un prorrateo con el comprador por los meses restantes del año.

Comisión de la agencia inmobiliaria

Si vendes a través de una agencia, sus honorarios se fijan en la hoja de encargo y suelen compensarse con una valoración ajustada al mercado, más difusión y la gestión completa de la documentación.

Impuestos que paga el vendedor: IRPF y plusvalía municipal

IRPF por la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos y tributos de la venta, como la plusvalía o la comisión) y el valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste entonces y las mejoras acreditadas). Ese resultado tributa en la base del ahorro con una escala del 19 % al 30 %. Según explica el despacho Cuatrecasas, la Ley 7/2024 elevó el tipo máximo del 28 % al 30 % para la parte de la base del ahorro que supera los 300.000 euros.

Esta escala es la misma en la Comunidad de Madrid y en Castilla-La Mancha, porque el gravamen del ahorro lo fija la normativa estatal. La venta se declara en la campaña de la renta del año siguiente.

Ejemplo orientativo: un piso comprado en 2012 por 180.000 euros, con 12.000 euros de gastos de compra, se vende en 2026 por 300.000 euros con 9.000 euros de gastos de venta. La ganancia es de 99.000 euros (291.000 − 192.000) y la cuota resultante ronda los 21.650 euros, sin contar circunstancias personales.

Existen exenciones relevantes. La reinversión en vivienda habitual deja exenta la ganancia si el importe obtenido se destina a comprar otra vivienda habitual en los plazos legales. Además, la Agencia Tributaria recoge que están exentas las ganancias derivadas de la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. Si el vendedor no reside fiscalmente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años de tenencia. Se calcula por dos métodos, el objetivo (a partir del valor catastral del suelo) y el real (según la diferencia entre compra y venta), y el contribuyente puede elegir el que resulte más bajo. En la capital, el Ayuntamiento aplica un tipo del 29 %, como detallamos en nuestra guía sobre la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid.

En Guadalajara y en los municipios del Corredor del Henares, cada ayuntamiento aprueba su propia ordenanza fiscal, con un tipo que nunca puede superar el 30 % legal. Por eso es importante consultar la ordenanza vigente del municipio donde está la vivienda. En las ventas, el plazo para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles desde la firma.

Cómo calcular el coste total antes de poner tu piso a la venta

La forma más fiable de prever los gastos al vender un piso es reunir tres documentos: la escritura de compra con sus facturas (para calcular el valor de adquisición), el último recibo del IBI (que incluye el valor catastral del suelo) y la oferta vinculante o el cuadro de amortización de la hipoteca. Con ellos podrás estimar plusvalía, IRPF y deuda pendiente, y fijar un precio de venta que te deje el margen neto que esperas.

Si tu vivienda está fuera de la capital, consulta nuestra guía para vender piso en Guadalajara.

Vende tu piso con el respaldo de profesionales

Anticipar con precisión los gastos al vender un piso marca la diferencia entre una venta rentable y una con sorpresas de última hora. En Pis-Pas Inmobiliaria te ayudamos a valorar tu vivienda, estimar los gastos de la operación y acompañarte hasta la firma en Madrid o Guadalajara. Contacta con nosotros y te preparamos un estudio personalizado.