Antes de firmar la escritura de compraventa de una vivienda, comprador y vendedor suelen formalizar un acuerdo previo mediante lo que se conoce como contrato de arras. Elegir correctamente entre los distintos tipos de contrato de arras es una decisión clave, ya que cada modalidad establece consecuencias jurídicas muy distintas en caso de que alguna de las partes no cumpla lo pactado. En este artículo te explicamos en qué consiste cada tipo, cuáles son sus diferencias prácticas y qué opción se adapta mejor a cada situación.

¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras es un acuerdo privado y previo al contrato de compraventa mediante el cual el comprador entrega una suma de dinero al vendedor —la llamada «señal»— como garantía de que la transacción se llevará a cabo en un plazo determinado. Durante ese tiempo, el vendedor se compromete a no ofrecer el inmueble a terceros.

Este contrato recoge los términos esenciales de la futura compraventa: la descripción del inmueble con su referencia catastral, el precio pactado, el plazo máximo para elevar la escritura ante notario y, especialmente, el tipo de arras acordado. Esta última cláusula es la que determinará qué ocurre si alguna parte decide echarse atrás.

El importe de la señal es libre, aunque en la práctica habitual del mercado español se sitúa entre el 5 % y el 15 % del precio de compraventa, siendo el 10 % la cifra más frecuente. En cualquier caso, esa cantidad se descuenta del precio final en el momento de la escrituración.

Los tres tipos de contrato de arras en España

El ordenamiento jurídico español reconoce tres modalidades principales. Conocer bien los tipos de contrato de arras es imprescindible para proteger tus intereses antes de firmar.

Arras penitenciales

Son las únicas expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente en su artículo 1454: «si mediaren arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». En otras palabras, esta modalidad otorga a ambas partes el derecho a desistir del acuerdo: el comprador que se retira pierde la señal entregada, mientras que el vendedor que se echa atrás debe devolver el doble. Ninguna parte puede ser obligada judicialmente a consumar la venta. Son las más habituales en el mercado residencial español, precisamente por ofrecer una salida pactada ante imprevistos como la denegación de hipoteca o un cambio de circunstancias.

Arras confirmatorias

Su función es confirmar el compromiso firme de ambas partes de llevar a cabo la compraventa. El importe entregado se considera un anticipo del precio final. No contemplan la posibilidad de desistimiento libre: si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Al no estar expresamente reguladas en el Código Civil como figura autónoma, la jurisprudencia del Tribunal Supremo —entre otras, las sentencias STS 10/03/1986 y STS 581/2013— establece que, ante la duda sobre la naturaleza del contrato firmado, los jueces tenderán a calificarlo como arras confirmatorias, lo que vincula más fuertemente a las partes de lo que muchos esperaban.

Arras penales

Tienen una naturaleza híbrida entre las dos anteriores. Se equiparan a una cláusula penal regulada por los artículos 1152 a 1155 del Código Civil y establecen una penalización fija por incumplimiento. A diferencia de las penitenciales, el pago de esa penalización no libera al incumplidor de su obligación de celebrar la compraventa: la parte cumplidora puede seguir exigiendo que la venta se realice además de reclamar la pena. Su uso es menos frecuente en operaciones residenciales, aunque puede resultar útil cuando las partes desean máxima seguridad jurídica sin renunciar a la posibilidad de reclamar el cumplimiento del contrato.

¿Cuál es el tipo de arras más recomendable para comprar o vender un piso?

La elección depende de la situación concreta de cada operación. Si tanto comprador como vendedor tienen una confianza total en el cierre y no prevén ningún obstáculo, las arras confirmatorias ofrecen el compromiso más sólido. Si se quiere añadir una penalización por incumplimiento manteniendo la posibilidad de exigir que la venta se consume, las arras penales son la opción más rigurosa.

Sin embargo, en la mayoría de compraventas de vivienda —especialmente cuando el comprador necesita financiación bancaria— las arras penitenciales son la elección más prudente. Permiten incluir una cláusula suspensiva por denegación de hipoteca y ofrecen una salida legal sin necesidad de acudir a los tribunales. Si vas a vender un piso con hipoteca pendiente, por ejemplo, este tipo de arras te permitirá gestionar los plazos con mayor flexibilidad mientras tu banco tramita la cancelación del préstamo.

Un aspecto crítico que conviene subrayar: para que las arras sean penitenciales, debe quedar expresamente recogido en el contrato. Si el texto es ambiguo, la doctrina y la jurisprudencia presumen que se trata de arras confirmatorias, con las implicaciones legales que ello conlleva.

Qué debe incluir un contrato de arras para que sea válido

Aunque no existe un modelo oficial obligatorio, un contrato de arras bien redactado debe incorporar al menos los siguientes elementos: identificación completa de comprador y vendedor, descripción detallada del inmueble (dirección, referencia catastral, cargas existentes), precio total de la compraventa y cantidad entregada como señal, plazo máximo para la firma ante notario, el tipo de arras pactado expresamente y las consecuencias específicas de cada incumplimiento. También resulta recomendable incluir una cláusula sobre quién asume los gastos notariales y, si procede, una condición suspensiva vinculada a la concesión de financiación bancaria.

Contar con asesoramiento profesional en la redacción del contrato puede marcar una diferencia significativa. Una cláusula mal redactada o la omisión del tipo de arras elegido puede derivar en conflictos difíciles y costosos de resolver.

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